Document embed

DECIZIE nr. 516 din 9 octombrie 2014 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 6, art. 24 alin. (4), art. 39, art. 41, art. 50 şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

Augustin Zegrean	- preşedinte
Toni Greblă	- judecător
Petre Lăzăroiu	- judecător
Mircea Ştefan Minea	- judecător
Daniel Marius Morar	- judecător
Mona-Maria Pivniceru	- judecător
Puskas Valentin Zoltan	- judecător
Valentina Bărbăţeanu	- magistrat-asistent

Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Carmen-Cătălina Gliga.

1. Pe rol se află soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 6, art. 24 alin. (4), art. 39, art. 41, art. 50 şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, excepţie ridicată de Stelian Simion în Dosarul nr. 6.224/94/2013 al Judecătoriei Buftea şi care constituie obiectul Dosarului nr. 37D/2014 al Curţii Constituţionale.

2. La apelul nominal răspund autorul excepţiei, personal, şi Asociaţia de Proprietari Bloc D din Buftea, prin domnul Vasile Herghelegiu, preşedinte, cu delegaţie depusă la dosar. Procedura de citare este legal îndeplinită.

3. Cauza fiind în stare de judecată, preşedintele Curţii acordă cuvântul părţilor.

4. Autorul excepţiei solicită admiterea acesteia, reiterând argumentele cuprinse în motivarea scrisă a excepţiei şi depunând note scrise în acest sens.

5. Reprezentantul Asociaţiei de Proprietari Bloc D din Buftea solicită respingerea excepţiei, ca neîntemeiată, învederând o serie de aspecte de fapt referitoare la convieţuirea în imobilul în cauză.

6. Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere, ca neîntemeiată, a excepţiei de neconstituţionalitate. Apreciază că textele de lege criticate nu contravin dispoziţiilor constituţionale invocate în motivarea acesteia, prezentând şi jurisprudenţa Curţii Constituţionale în materie,

CURTEA,

având în vedere actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:

7. Prin Încheierea din 5 decembrie 2013, pronunţată în Dosarul nr. 6.224/94/2013, Judecătoria Buftea a sesizat Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 6, art. 24 alin. (4), art. 39, art. 41, art. 50 şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, excepţie ridicată de Stelian Simion într-o cauză având ca obiect "plângere carte funciară".

8. În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate, autorul acesteia susţine că art. 6 din Legea nr. 230/2007 este neconstituţional, întrucât nu precizează clar ca încheierea judecătorului delegat să fie comunicată proprietarilor din condominiu. Arată că ambiguitatea prevederilor art. 6 alin. (6) a permis unei grupări din rândul proprietarilor din condominiu să depună în secret cererea de obţinere a personalităţii juridice a asociaţiei, ceilalţi proprietari fiind lipsiţi, în absenţa comunicării de către instanţă, de dreptul de a ataca cu recurs cererea de acordare a personalităţii juridice pentru asociaţia de proprietari, în ce priveşte art. 24 alin. (4) din Legea nr. 230/2007, considera că este contrar Constituţiei, întrucât permite unei asociaţii să hotărască asupra dreptului de proprietate al unui cetăţean, proprietar, care nu este membru al acestei asociaţii. Susţine că asociaţia ar trebui să negocieze cu proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei şi eventualele litigii să se rezolve în instanţă. În opinia autorului excepţiei, art. 39 din Legea nr. 230/2007 contravine dispoziţiilor art. 44 din Constituţie, întrucât permite unei majorităţi să dispună, eventual, de dreptul său de proprietate din cota indiviză, schimbând destinaţia unor spaţii, prin închiriere, fără acordul său. Susţine că acest lucru ar fi fost în spiritul Constituţiei dacă, în textul criticat, în locul expresiei "acordul majorităţii proprietarilor" ar fi "acordul tuturor proprietarilor". Art. 41 din Legea nr. 230/2007 încalcă acelaşi text din Constituţie, întrucât permite comitetului executiv să dispună de cota de proprietate a unui proprietar fără acordul sau împuternicirea acestuia. De asemenea, consideră că textul ar fi fost constituţional dacă ar fi fost cerut acordul tuturor proprietarilor. Referitor la art. 50 din Legea nr. 230/2007 susţine că nesocoteşte principiul egalităţii în faţa legii şi a autorităţilor publice, întrucât permite ca asociaţia de proprietari să acţioneze în justiţie pe orice proprietar, cu scutire de la plata taxei de timbru judiciar. Or, acţiunea în justiţie a oricărui proprietar este condiţionată de achitarea de către acesta a taxei judiciare de timbru. Art. 51 din Legea nr. 230/2007 este neconstituţional întrucât permite ca înscrierea unui privilegiu în registrul de publicitate imobiliară să se facă la simpla cerere a preşedintelui asociaţiei de proprietari pe baza unei singure sume, uneori abuzive, dintr-o listă de întreţinere, instituindu-se în mod nelegal "ipotecă legală" pe un apartament pentru o sumă ce nu este cuprinsă în niciun titlu executoriu.

9. Judecătoria Buftea a apreciat că excepţia de neconstituţionalitate întruneşte condiţiile de admisibilitate prevăzute de Legea nr. 47/1992 şi a sesizat Curtea Constituţională în vederea soluţionarea acesteia, fără să îşi exprime opinia cu privire la constituţionalitatea textelor de lege criticate.

10. Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.

11. Avocatul Poporului apreciază, reiterând cele reţinute de Curtea Constituţională în jurisprudenţa sa, că limitele aduse prin lege dreptului de proprietate asupra părţilor destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii dintr-o clădire cu mai multe locuinţe se justifică prin asigurarea posibilităţii efective de administrare, folosire, întreţinere şi exploatare a imobilului în interesul tuturor proprietarilor de locuinţe din acel imobil. De asemenea, rezolvarea problemelor pe care le implică administrarea unui imobil cu mai mulţi locatari impune o asociere fără de care drepturile şi interesele legitime ale celor ce locuiesc în imobilul respectiv ar putea fi afectate prin apariţia unor neînţelegeri sau litigii. Aşa fiind, instituirea unor obligaţii ce rezultă din acordul de asociere şi din relaţiile contractuale stabilite între asociaţie, în numele membrilor ei, şi terţi, este pe deplin justificată. În consecinţă, existenţa unor spaţii în proprietate comună şi perpetuă şi imposibilitatea administrării individuale a acestora de către toţi proprietarii, indiferent că sunt sau nu membri ai asociaţiei de proprietari, sunt elemente care impun constituirea unei structuri organizate, care să acţioneze în numele şi pentru interesul comun, fără ca prin aceasta să se ajungă la o încălcare a dreptului de proprietate privată. În plus, menţionează că, în fapt, autorul excepţiei nu formulează o veritabilă critică de neconstituţionalitate, ci se referă la o omisiune legislativă, dorind modificarea dispoziţiilor legate criticate, ceea ce excedează competenţei Curţii Constituţionale.

12. Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului şi Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.

CURTEA,

examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, susţinerile orale ale părţilor şi notele scrise depuse la dosar, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi Legea nr. 47/1992, reţine următoarele:

13. Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, precum şi ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate.

14. Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie prevederile art. 6, art. 24 alin. (4), art. 39, art. 41, art. 50 şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007, cu modificările ulterioare, care au următorul conţinut:

- Art. 6:

"(1) Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării generale de constituire se depun şi se înregistrează la organul financiar local în a cărui rază teritorială se află clădirea.

(2) Statutul şi acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.

(3) Acordul de asociere trebuie să conţină:

a) adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;

b) numele şi prenumele tuturor proprietarilor;

c) descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent clădirii;

d) enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună;

e) cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.

(4) Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local de către preşedintele judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află clădirea.

(5) Încheierea se dă fără citarea părţilor şi este executorie.

(6) Încheierea este supusă numai apelului, în termen de 5 zile de la comunicare. Apelul se judecă cu citarea părţilor.";

- Art. 24 alin. (4):

"(4) Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.";

- Art. 39:

"Proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune.";

- Art. 41:

"Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereţi, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectaţi şi, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituţii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum şi cu autorizaţia pentru executarea de lucrări, eliberate în condiţiile legii.";

- Art. 50:

"(1) Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor ele contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

(2) Acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxă de timbru.

(3) Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă.";

- Art. 51:

"(1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.

(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.

(3) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru."

15. În opinia autorului excepţiei, prevederile de lege criticate încalcă dispoziţiile din Legea fundamentală cuprinse în art. 16 alin. (1) care instituie principiul egalităţii cetăţenilor în faţa legii şi a autorităţilor publice şi în art. 44 privind dreptul de proprietate privată.

16. Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea observă că, în jurisprudenţa sa, concretizată, de pildă, prin Decizia nr. 168 din 28 octombrie 1999, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 85 din 24 februarie 2000, a reţinut că legiuitorul poate institui posibilitatea înfiinţării asociaţiilor de proprietari în vederea realizării unui scop de interes general, şi anume administrarea în bune condiţii a clădirilor cu mai multe apartamente, luându-se în considerare, totodată, şi interesele proprietarilor legate de realizarea unei bune convieţuiri, inclusiv pentru stabilirea costurilor şi a cheltuielilor comune, a repartizării lor pe fiecare proprietar, a reparaţiilor şi amenajărilor necesare etc. Rezolvarea problemelor pe care le implică locuirea şi administrarea unui imobil cu mai mulţi proprietari impune, în consecinţă, o asociere fără de care drepturile şi interesele legitime ale celor ce locuiesc în imobilul respectiv ar putea fi afectate prin apariţia unor neînţelegeri sau litigii.

17. Totodată, prin Decizia nr. 393 din 19 martie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 280 din 29 aprilie 2009, Curtea a constatat că Legea nr. 230/2007 oferă proprietarului, prin art. 2 teza a doua, posibilitatea de a se asocia în această formă asociativă fără să îi impună însă vreo obligaţie în acest sens. Conţinutul normativ al acestui articol are caracter dispozitiv, lăsând proprietarului libertatea de a deveni sau nu membru al asociaţiei, neexistând niciun fel de constrângeri legale sau de altă natură care să îl forţeze să adera la asociaţie. Ca atare, în acest context, nu se impune reglementarea unei căi de atac împotriva încheierii prin care asociaţia dobândeşte personalitate juridică de care să dispună proprietarii care nu doresc să devină membri ai asociaţiei, lipsind, aprioric, interesul exercitării de către aceştia a unei căi de atac. Prin urmare, Curtea nu poate reţine critica art. 6 din Legea nr. 230/2007 prin raportare la art. 21 din Constituţie. De altfel, în jurisprudenţa sa, şi Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat că liberul acces la justiţie nu este un drept absolut, ci necesită, prin însăşi natura sa, o reglementare din partea statului, care are o anumită marjă de apreciere în stabilirea unor limitări ale acestuia, atât timp cât nu aduce atingere înseşi esenţei acestui drept (Hotărârea din 28 mai 1985, pronunţată în Cauza Ashingdane împotriva Regatului Unit al Marii Britanii, paragraful 57, sau Hotărârea din 1 aprilie 2010, pronunţată în Cauza Buijen împotriva Germaniei, paragraful 59).

18. Curtea constată că, în ceea ce priveşte prevederile art. 24 alin. (4) din Legea nr. 230/2007, Curtea a statuat, prin Decizia nr. 318 din 29 martie 2012, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 373 din 1 iunie 2012, Decizia nr. 1.117 din 8 septembrie 2011, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 711 din 10 octombrie 2011, şi Decizia nr. 1.647 din 16 decembrie 2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 203 din 24 martie 2011, că reglementarea din Legea nr. 230/2007 potrivit căreia hotărârile adunării generale sunt obligatorii şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari nu contravine Legii fundamentale. Oricare dintre proprietari indiferent că este sau nu membru al asociaţiei, are dreptul, potrivit art. 26 din lege, de a ataca în justiţie hotărârile care sunt de natură să îi prejudicieze interesele.

19. În ceea priveşte art. 39 din Legea nr. 230/2007, Curtea a examinat constituţionalitatea acestora, prin Decizia nr. 734 din 24 iunie 2008, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 557 din 23 iulie 2008, Decizia nr. 1.068 din 20 noiembrie 2007, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 842 din 8 decembrie 2007, şi Decizia nr. 402 din 19 martie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 237 din 9 aprilie 2009, în cauzele soluţionate cu acele prilejuri fiind pusă în discuţie problema stabilirii limitelor dreptului de proprietate în cazul bunurilor aflate în coproprietate forţată şi perpetuă (condominium pro indiviso) în blocurile de locuinţe, în care, potrivit legii, se constituie asociaţii de proprietari. Sub acest aspect, Curtea a reţinut că dispoziţiile art. 44 alin. (1) din Constituţie, care consacră garantarea dreptului de proprietate privată, prevăd în teza a doua că atât limitele, cât şi conţinutul acestui drept "sunt stabilite de lege". Curtea a observat că, în aceste condiţii, rezultă, în mod evident, că limitele aduse prin lege dreptului de proprietate asupra părţilor destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii dintr-o clădire cu mai multe locuinţe se justifică constituţional prin asigurarea posibilităţii efective de administrare, folosire, întreţinere şi exploatare a imobilului în interesul tuturor proprietarilor de locuinţe din acel imobil. Totodată, în măsura în care textul de lege criticat prevede expres manifestarea acordului tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate ca o condiţie peremptorie a utilizării de către terţi a spaţiilor proprietate comună, Curtea a constatat că nu operează nicio îngrădire a dreptului de proprietate al acestora.

20. Şi asupra art. 50 din Legea nr. 230/2007 Curtea s-a mai pronunţat, din perspectiva unor critici similare. Astfel, prin Decizia nr. 393 din 19 martie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 280 din 29 aprilie 2009, a statuat că, sub aspectul participării la cheltuielile comune, nu are relevanţă dacă persoana este sau nu membru al unei asociaţii de proprietari, întrucât această obligaţie rezultă din starea de coproprietate forţată cu privire la părţile comune în care se află toţi proprietarii. În acest context, Curtea a reţinut că art. 2 din Legea nr. 230/2007 prevede că proprietarii au obligaţia să ia măsuri cu privire la drepturile şi obligaţiile comune ce le revin tuturor asupra proprietăţii comune şi că, în plus, existenţa unor spaţii în proprietate comună şi perpetuă, imposibilitatea încheierii unor contracte individuale cu marii furnizori de utilităţi de către toţi proprietarii, indiferent că sunt sau nu membri ai asociaţiei de proprietari, sunt elemente care impun constituirea unei structuri organizate, care să acţioneze în numele şi pentru interesul comun.

21. Prin Decizia nr. 727 din 1 iunie 2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 520 din 27 iulie 2010, Curtea a statuat, în ceea ce priveşte susţinerea în sensul că este încălcat principiul egalităţii prin faptul că asociaţia de proprietari este scutită de plata taxei judiciare de timbru, în timp ce proprietarul nu beneficiază de această scutire, că aceasta este neîntemeiată. Curtea a arătat că instituirea unor excepţii de la regula generală a plăţii taxelor judiciare de timbru nu constituie o discriminare sau o atingere adusă acestui principiu constituţional. Potrivit art. 139 alin. (1) din Constituţie "Impozitele, taxele şi orice alte venituri ale bugetului de stat şi ale bugetului asigurărilor sociale de stat se stabilesc numai prin lege", fiind, aşadar, la latitudinea legiuitorului să stabilească scutiri de la plata taxelor sau impozitelor, având în vedere situaţii diferite, fără ca prin aceasta să se aducă atingere principiului egalităţii în drepturi. Plata unor taxe sau impozite nu reprezintă un drept, ci o obligaţie constituţională a cetăţenilor, prevăzută de art. 56 alin. (1) din Legea fundamentală, în conformitate cu care "Cetăţenii au obligaţia să contribuie, prin impozite şi taxe, la cheltuielile publice". Curtea a statuat că o atare soluţie legislativă impune un tratament juridic diferit pentru situaţii de fapt diferite, având o justificare obiectivă şi raţională, şi anume necesitatea recuperării de către asociaţiile de proprietari a cotelor de întreţinere cu mai multă uşurinţă, ţinând cont atât de multitudinea datornicilor, de debitele mari pe care aceştia le au, cât şi de consecinţele grave ale neachitării acestora.

22. Cu privire la art. 51 din Legea nr. 230/2007, Curtea a constatat că instituirea, prin dispoziţiile de lege menţionate, a unui privilegiu imobiliar şi a unuia mobiliar în favoarea asociaţiei de proprietari reprezintă un mijloc juridic de garantare a creanţelor acesteia, constând în sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. O asemenea reglementare nu se poate susţine că ar fi contrară prevederilor din Legea fundamentală invocate, întrucât nu face altceva decât să confere acesteia o poziţie de prioritate faţă de ceilalţi creditori în ceea ce priveşte satisfacerea creanţei sale. Faptul că privilegiul imobiliar se radiază din registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate, iar nu şi printr-un înscris prin care se constată că suma nu este datorată, constituie un aspect care excedează competenţei de soluţionare a Curţii Constituţionale, fiind o problemă de legiferare, a cărei reglementare aparţine exclusiv autorităţii legiuitoare.

23. Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992, cu unanimitate de voturi,

CURTEA CONSTITUŢIONALĂ

în numele legii

DECIDE:

Respinge, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate ridicată de Stelian Simion în Dosarul nr. 6.224/94/2013 al Judecătoriei Buftea şi constată că dispoziţiile art. 6, art. 24 alin. (4), art. 39, art. 41, art. 50 şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari sunt constituţionale în raport cu criticile formulate.

Definitivă şi general obligatorie.

Decizia se comunică Judecătoriei Buftea şi se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Pronunţată în şedinţa din data de 9 octombrie 2014.

-****-

PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE

AUGUSTIN ZEGREAN

Magistrat-asistent,

Valentina Bărbăţeanu

Publicat în Monitorul Oficial cu numărul 824 din data de 12 noiembrie 2014